Moisissures dans les bâtiments neufs : causes et prévention

Pour beaucoup, emménager dans une maison neuve représente l'accomplissement d'un rêve. Tout y est neuf, moderne et construit selon les normes énergétiques les plus récentes. Cependant, l'euphorie initiale est souvent suivie d'une désillusion : l'apparition de moisissures dans les premiers mois ou les premières années suivant la fin des travaux. Cela peut paraître paradoxal, mais les bâtiments neufs modernes, très bien isolés, sont particulièrement vulnérables aux problèmes de moisissures en raison de leur construction étanche et de ce qu'on appelle « l'humidité de construction » si la gestion de l'humidité n'est pas optimale. Dans les bâtiments neufs, la moisissure n'est pas seulement inesthétique et représente un risque financier, mais constitue également une menace sérieuse pour la santé des occupants. Dans cet article complet, vous découvrirez pourquoi les bâtiments neufs sont si vulnérables, comment évaluer le risque d'un point de vue physique et biologique, et quelles mesures préventives et correctives sont réellement efficaces.

Pourquoi la moisissure se développe-t-elle dans les bâtiments neufs ? Les principes physiques sous-jacents.

Le phénomène de moisissure dans les bâtiments neufs est étroitement lié à la physique du bâtiment. Alors que les bâtiments anciens « respirent » souvent (c’est-à-dire qu’un échange d’air indésirable, mais régulateur d’humidité, se produit à travers les fenêtres et les joints qui fuient), les bâtiments neufs sont quasiment étanches à l’air conformément aux normes actuelles d’économie d’énergie. Si cela permet de réaliser des économies d’énergie, cela emprisonne également l’humidité à l’intérieur du bâtiment.

Le problème de l'humidité de construction

La construction d'une maison individuelle nécessite d'énormes quantités d'eau. Le béton, le mortier, la chape et le plâtre requièrent tous de l'eau pour leur prise. Une grande partie de cette eau est chimiquement liée, mais une quantité significative demeure sous forme d'humidité résiduelle dans les matériaux. Les experts estiment qu'une maison individuelle moyenne construite selon des méthodes traditionnelles peut contenir jusqu'à 90 litres d'eau par mètre carré de surface habitable, qui doivent d'abord s'évaporer. Lors de la première saison de chauffage, cela entraîne souvent une augmentation significative de l'humidité relative qui, sans mesures correctives, dépasse les seuils critiques ^[1] .

Si l'enveloppe du bâtiment (systèmes d'isolation thermique extérieure, fenêtres) est achevée avant que l'humidité n'ait pu s'évacuer, la maison se comporte comme un sac plastique : l'humidité reste emprisonnée. Si ces masses d'air humide rencontrent des surfaces plus froides des éléments de construction (ponts thermiques ou angles non chauffés, par exemple), l'eau se condense ou augmente tellement l'activité de l'eau (coefficient d'activité de l'eau) à la surface que des moisissures peuvent se développer.

Exigences de croissance des moisissures

Pour que les moisissures se développent, trois facteurs principaux sont nécessaires : l’humidité, la température et un substrat nutritif. L’Association scientifique et technique pour la préservation des bâtiments et la conservation des monuments (WTA) définit des limites précises à cet égard. Il est crucial de noter que ce n’est pas seulement la présence d’eau liquide, mais aussi l’humidité relative à la surface des éléments de construction qui importe. La croissance des moisissures peut débuter dès 70 % d’humidité relative à la surface du matériau, la plupart des espèces présentant un niveau optimal entre 90 % et 95 % ^[1] .

Un facteur crucial dans les nouvelles constructions est le support. La WTA (Association mondiale pour la préservation des monuments historiques) classe les matériaux de construction en groupes de supports afin d'évaluer les risques :

• Groupe de substrat 0 : Milieu nutritif optimal (milieu complet en laboratoire).
• Groupe de substrats I : Substrats facilement utilisables biologiquement. Il s’agit notamment du papier peint, des plaques de plâtre, des matériaux à base de bois et des matériaux très sales. Les moisissures se développent très rapidement sur ces substrats.
• Groupe de substrats II : Substrats difficilement utilisables biologiquement, tels que les matériaux de construction minéraux (béton, briques, plâtre), à ​​condition qu'ils soient propres.

Risques sanitaires liés aux moisissures dans les bâtiments neufs

Les moisissures font naturellement partie de notre environnement. Cependant, à l'intérieur, et surtout dans l'atmosphère confinée d'un bâtiment neuf, elles peuvent présenter un risque sérieux pour la santé. Leurs effets sur le corps humain sont variés et dépendent du type de moisissure et de l'état de santé des occupants.

Allergies et sensibilisations

L’effet le plus fréquent sur la santé est l’allergénicité. En principe, toutes les moisissures sont susceptibles de déclencher des allergies. Cela concerne particulièrement les allergies de type I (allergies immédiates), telles que la rhinite allergique, l’asthme ou la conjonctivite. Bien que la sensibilisation nécessite souvent une prédisposition génétique, une forte exposition dans un bâtiment neuf infesté de moisissures peut déclencher ces allergies pour la première fois. Les moisissures à forte production de spores, comme Aspergillus fumigatus ou les espèces de Penicillium , sont particulièrement problématiques ^{[2] [3]} .

risque d'infection

Chez les personnes en bonne santé, le risque d'infection est faible. Cependant, la situation est différente chez les personnes immunodéprimées (par exemple, après une transplantation, pendant une chimiothérapie ou en cas d'infection par le VIH). Dans ces cas, certains champignons classés dans le groupe de risque 2 (comme Aspergillus fumigatus ) peuvent provoquer des infections systémiques graves, telles que l'aspergillose pulmonaire invasive. Les nouveaux logements étant souvent occupés par de jeunes familles, une attention particulière doit être portée aux nourrissons, dont le système immunitaire n'est pas encore pleinement développé ^{[2] [3]} .

Effets toxiques (mycotoxines et COVM)

Certaines moisissures produisent des sous-produits métaboliques qui peuvent être toxiques. Il s'agit notamment des mycotoxines (comme les aflatoxines ou les ochratoxines) et des composés organiques volatils (COV), responsables de l'odeur de moisi caractéristique. Le champignon Stachybotrys chartarum est particulièrement redouté. Il nécessite une humidité très élevée et se développe de préférence sur les matériaux cellulosiques (plaques de plâtre, papier peint) après un dégât des eaux. Ses toxines (satratoxines) peuvent provoquer des irritations cutanées, des saignements de nez et des symptômes pseudo-grippaux. Bien que moins fréquent, sa présence dans les bâtiments neufs constitue un signal d'alarme important ^[3] . Les COV microbiens peuvent également causer des maux de tête, de la fatigue et des difficultés de concentration, avant même l'apparition de toute infestation visible ^[3] .

Aspects juridiques : réduction de loyer et responsabilité

Lorsqu'il y a apparition de moisissures dans un bâtiment neuf, la question des responsabilités se pose rapidement. S'agit-il d'un défaut de construction (ponts thermiques, façade défectueuse, humidité résiduelle, etc.) ou le locataire/propriétaire assure-t-il une ventilation inadéquate ? Ces litiges se soldent souvent par un procès. La jurisprudence a rendu de nombreuses décisions en la matière, qui s'attachent généralement à évaluer la gravité du problème.

Le tableau des réductions de loyer fournit des indications :

• Réduction de loyer de 100 % : En cas de risques sanitaires importants, par exemple lorsque les résidents (en particulier les enfants) tombent malades à cause des moisissures (par exemple, pneumonie) ^[4] .
• Réduction de loyer de 80 % : En cas d’humidité importante et d’infestation de moisissures dans les espaces de vie centraux tels que les chambres, les salons et les cuisines, qui rendent l’appartement presque inhabitable ^[4] .
• Réduction de loyer de 50 % : En cas d’infestation quasi complète d’une pièce importante (par exemple, le salon) incluant une contamination toxique de l’air de la pièce ^[4] .
• Réduction de loyer de 10 à 20 % : En cas d’infestation à petite échelle, de moisissures dans les coins ou dans la salle de bain, même si le locataire est jugé partiellement responsable ^[4] .

Il est important de noter que si la moisissure est due à des défauts structurels (par exemple, un séchage insuffisant du bâtiment neuf ou des ponts thermiques), le propriétaire ou le promoteur est généralement responsable. Cependant, s'il est prouvé que la cause est une ventilation inadéquate dans un bâtiment sans défauts, la responsabilité incombe au locataire. Avec des fenêtres modernes étanches, le propriétaire est souvent tenu d'informer explicitement le locataire des modifications apportées à la ventilation ; à défaut, le locataire s'expose à une réduction de loyer ^[4] .

Détection et identification des moisissures

La moisissure n'est pas toujours immédiatement visible sous forme de tache noire sur un mur. Souvent, elle se manifeste d'abord par une odeur de renfermé ou de terre, ou par des problèmes de santé rencontrés par les occupants. Pour en avoir le cœur net, des investigations professionnelles sont nécessaires. L'Office régional de la santé du Bade-Wurtemberg recommande une approche par étapes ^[3] .

Méthodes d'examen

1. Inspection du site et mesures de physique du bâtiment : mesure de la température, de l’humidité relative et de l’humidité des murs. Utilisation d’enregistreurs de données pour le suivi à long terme du comportement de la ventilation.
2. Échantillons de matériaux : Prélèvement de morceaux de papier peint ou de plâtre infestés pour analyse en laboratoire. Il s’agit de la méthode de référence pour déterminer le type de moisissure et le degré d’infestation (active ou passive) ^[3] .
3. Analyse microbiologique de l'air : cette procédure consiste à prélever de l'air ambiant et à le déposer sur un milieu de culture. Cela permet de mesurer le niveau de contamination de l'air et de le comparer à celui de l'air extérieur. Important : une source de contamination intérieure est généralement présente si la concentration est plus élevée à l'intérieur qu'à l'extérieur ou si des espèces non typiques de l'extérieur sont présentes (par exemple, Aspergillus versicolor ) ^[3] .
4. Découpe au ruban adhésif : une méthode simple de détermination de surface, dans laquelle les spores sont prélevées sur le mur à l’aide d’une bande adhésive et examinées au microscope.
5. Mesure des COVM : Mesure des composés organiques volatils pour détecter les infestations cachées (par exemple derrière les installations pré-murales ou dans la structure du plancher) ^[3] .

Remédiation et prévention

Rénovation adéquate

Si de la moisissure est présente, elle doit être éliminée – complètement. Le simple fait de la peindre ou de la traiter avec de l’eau vinaigrée ne suffit pas (le vinaigre peut même favoriser la croissance sur les murs calcaires, car il est neutralisé et fournit des nutriments organiques) ^[3] .

• Petites zones endommagées (< 0,5 m²) : souvent réparables soi-même. Retirez le papier peint abîmé, nettoyez les surfaces lisses avec de l’alcool à 80 %. Portez un masque et des gants de protection !
• Dommages importants : ce type de dégâts doit être pris en charge par des entreprises spécialisées. Souvent, il est nécessaire d’enlever plusieurs couches de plâtre et de sceller hermétiquement les zones à réparer afin d’empêcher la propagation des spores dans toute la maison ^[3] .

Important : La rénovation n'est durable que si la cause (par exemple, l'humidité de construction ou un pont thermique) est éliminée.

Foire aux questions (FAQ)

1. La présence de moisissures est-elle normale dans les bâtiments neufs ?

Non, la moisissure n'est pas « normale », mais en raison d'une humidité résiduelle élevée et d'une construction étanche à l'air, c'est un risque courant si aucune mesure corrective active n'est prise (séchage, ventilation).

2. Puis-je réduire le loyer si de la moisissure apparaît dans le nouveau bâtiment ?

Oui, si la moisissure est due à des défauts structurels. Le montant de la réduction de loyer dépend de l'étendue de la moisissure (voir tableau ci-dessus). Si une ventilation insuffisante est la seule cause, une réduction de loyer est généralement exclue ^[4] .

3. Le vinaigre est-il efficace contre les moisissures ?

Non, sur des supports minéraux comme le plâtre ou le béton, l'acide se neutralise et le vinaigre apporte même des nutriments au champignon. L'alcool à fort degré (70-80 %) est préférable ^[3] .

4. Comment puis-je reconnaître les moisissures cachées ?

Les signes incluent une odeur de moisi, des problèmes de santé ou des dégâts d'humidité sans infestation visible. Les mesures de COV ou l'utilisation de chiens détecteurs de moisissures peuvent aider dans ces cas ^[3] .

5. Quels types de moisissures sont particulièrement dangereux ?

Stachybotrys chartarum (toxines) et Aspergillus fumigatus (infections) sont particulièrement critiques. Ils doivent être éradiqués immédiatement par des professionnels ^{[2] [3]} .

Conclusion

La moisissure dans les bâtiments neufs est un problème sérieux, aggravé par l'humidité élevée due à la construction et l'étanchéité de l'enveloppe du bâtiment. Les risques pour la santé vont des allergies aux effets toxiques. Cependant, paniquer est contre-productif. Comprendre les mécanismes physiques sous-jacents, assurer une ventilation constante et réagir rapidement aux premiers signes permettent de minimiser les risques. En cas d'infestation de moisissure, une analyse rapide de la cause et une décontamination par des professionnels sont essentielles pour préserver la valeur du bien et la santé de ses occupants. Il est conseillé de faire appel à un professionnel pour le diagnostic afin de différencier les défauts de construction des comportements des utilisateurs.