La présence de moisissures dans les espaces intérieurs est bien plus qu'un simple problème esthétique. Elle indique un déséquilibre du taux d'humidité dans un bâtiment et représente un risque sérieux pour sa structure et la santé de ses occupants. Souvent, l'apparition de taches sombres sur les murs est attribuée à tort à une mauvaise ventilation, mais les causes sont plus complexes, tant sur le plan physique que biologique. Pour éliminer définitivement les moisissures, il ne suffit pas de se contenter d'enlever la partie visible ; il est indispensable de comprendre et de traiter les causes sous-jacentes liées à la structure et à l'usage du bâtiment.
Les informations les plus importantes en un coup d'œil
- L'humidité est le principal facteur : la moisissure a besoin d'une humidité relative d'au moins 70 % à la surface du matériau (valeur aw > 0,7) pour se développer.
- Les terrains propices à la prolifération des champignons sont partout : le papier peint, la colle, le bois et même la poussière domestique offrent suffisamment de nutriments pour les spores fongiques.
- Risques pour la santé : les moisissures peuvent déclencher des allergies, des réactions toxiques et des infections, en particulier chez les personnes immunodéprimées.
- Physique du bâtiment vs. usage : les causes résident souvent dans une combinaison de ponts thermiques (structurels) et d'un échange d'air insuffisant (lié à l'usage).
- Conséquences juridiques : Une infestation importante de moisissures peut entraîner des réductions de loyer allant jusqu'à 100 %.
1. Notions biologiques de base : De quoi les moisissures ont-elles besoin pour vivre ?
Pour comprendre l'origine des moisissures, il faut d'abord savoir à quoi on a affaire. Les champignons responsables des moisissures appartiennent à la famille des champignons filamenteux. Ils se développent sous forme de cellules filiformes (hyphes) qui forment ensemble un réseau appelé mycélium. Ce que l'on observe comme un revêtement coloré sur la paroi correspond généralement à la phase de sporulation, qui assure la reproduction [1] .
Les spores de moisissures sont omniprésentes, c'est-à-dire présentes pratiquement partout dans notre environnement, aussi bien à l'extérieur qu'à l'intérieur. Une pièce « sans moisissures » est une illusion dans des conditions normales. Ces spores ne deviennent problématiques que lorsqu'elles rencontrent des conditions favorables à leur germination et à la croissance du mycélium. Les trois conditions essentielles à leur croissance sont l'humidité, la température et la disponibilité des nutriments [2] .
Le facteur d'humidité (valeur aw)
L'humidité est le facteur déterminant. La présence d'eau liquide (comme dans une canalisation percée) n'est pas forcément nécessaire. Pour de nombreux types de moisissures, une humidité relative élevée directement à la surface de l'élément de construction suffit. En physique du bâtiment, on utilise pour cela le coefficient d'activité de l'eau (aw). Ce coefficient décrit la quantité d'eau disponible pour les micro-organismes dans un matériau poreux.
La croissance des premières espèces de moisissures débute à une humidité relative de 70 % (activité de l'eau [aw] de 0,7) à la surface du matériau. À 80 % d'humidité relative (aw de 0,8), la quasi-totalité des moisissures présentes dans le bâtiment trouvent des conditions optimales de développement [1] . Il est important de comprendre que les matériaux de construction poreux, tels que le plâtre ou le papier peint, peuvent absorber et stocker l'humidité de l'air ambiant.
Avertissement : le point de rosée pourrait être atteint.
La condensation visible (rosée) n'est pas nécessaire au développement des moisissures. Même une humidité microscopique dans la structure poreuse, à environ 80 % d'humidité relative en surface, suffit à amorcer la croissance mycélienne. Une condensation visible à l'œil nu indique une humidité de 100 % ; à ce niveau, le risque de développement de moisissures est extrêmement élevé.
Température et nutriments
Les moisissures sont extrêmement adaptables. Leur plage de croissance s'étend de 0 °C à environ 50 °C, l'optimum pour la plupart des espèces se situant entre 20 °C et 35 °C – exactement la plage qui est également typique des espaces de vie humains [1] .
Les moisissures sont très peu exigeantes en matière de nutriments. Elles nécessitent des sources de carbone et d'azote. Dans les bâtiments, le papier peint (cellulose), les adhésifs, les peintures émulsionnées, les matériaux à base de bois ou les plaques de plâtre servent de support. Les moisissures peuvent même se développer sur des matériaux inorganiques tels que le béton, le verre ou la céramique si des particules organiques comme la poussière domestique, les squames de peau ou les fumées de cuisson s'y sont accumulées [2] .
2. Causes physiques du bâtiment : Lorsque le bâtiment transpire
L'humidité accrue dans les murs et les plafonds peut avoir de nombreuses causes. Outre les dégâts des eaux évidents causés par des canalisations percées ou des toitures qui fuient, des défauts structurels subtils sont souvent en cause.
ponts thermiques
L'une des causes les plus fréquentes de développement de moisissures dans les bâtiments anciens, mais aussi dans les bâtiments neufs mal construits, est la formation de ponts thermiques. Il s'agit de zones de l'enveloppe du bâtiment qui conduisent la chaleur vers l'extérieur plus rapidement que les éléments de construction adjacents. Les emplacements typiques comprennent :
- Angles extérieurs des pièces (pont thermique géométrique).
- Ébrasements de fenêtres et zones de linteau.
- Plafonds en béton insuffisamment isolés et intégrés à la maçonnerie (pont thermique du matériau).
À ces endroits, la surface intérieure du mur se refroidit sensiblement. L'air froid pouvant contenir moins d'humidité que l'air chaud, l'humidité relative augmente directement au contact de la surface froide du mur. Si le seuil critique de 80 % est dépassé (même si l'humidité relative dans la pièce n'est que de 50 %), des moisissures commencent à se développer [2] .
L'humidité liée à la construction dans les bâtiments neufs
Lors de la construction d'un bâtiment, d'importantes quantités d'eau sont introduites par le béton, la chape et le plâtre. Dans une maison individuelle moyenne, cela peut représenter plusieurs milliers de litres. Si cette humidité de chantier ne peut s'évaporer suffisamment – par exemple, en raison d'un emménagement trop rapide ou de la pose immédiate de papier peint et de revêtements de sol étanches à la vapeur – un environnement idéal pour le développement des moisissures se crée. Des simulations informatiques montrent qu'il peut falloir des mois pour que le taux d'humidité de chantier atteigne un niveau acceptable [1] .
Enveloppes de bâtiments étanches à l'air
Les fenêtres modernes et l'isolation des façades rendent les bâtiments plus économes en énergie, mais aussi plus étanches à l'air. Alors que dans les bâtiments anciens, un échange d'air constant et indésirable (infiltration) se produisait par les interstices et les fissures, ce phénomène est quasi inexistant dans les bâtiments rénovés ou neufs. Sans ventilation active ni système de ventilation mécanique, l'humidité produite par la cuisson, la douche et la respiration reste dans la pièce et se condense sur les surfaces les plus froides [2] .
3. Risques pour la santé : Pourquoi les moisissures sont dangereuses
Les effets des moisissures sur la santé sont souvent sous-estimés ou mal compris. Il est important de différencier les mécanismes susceptibles d'être déclenchés dans l'organisme.
Allergies (types I, III et IV)
En principe, presque toutes les moisissures peuvent déclencher des allergies. Cela se produit que la moisissure soit vivante ou morte, car les allergènes adhèrent souvent aux spores ou aux composants de la paroi cellulaire. Les symptômes les plus fréquents sont la rhinite allergique, la conjonctivite, l'asthme et la dermatite atopique. Environ 5 % de la population allemande est sensibilisée aux moisissures [2] . Les allergènes les plus courants sont les espèces des genres Alternaria , Cladosporium , Aspergillus et Penicillium .
Effets toxiques (mycotoxines)
Certaines moisissures produisent des métabolites toxiques pour l'homme : les mycotoxines. Celles-ci peuvent être inhalées ou absorbées par contact cutané. L'aflatoxine, produite par Aspergillus flavus , est un exemple bien connu de cette substance cancérigène. La « moisissure noire » ( Stachybotrys chartarum ), souvent évoquée dans les médias, produit également de puissantes toxines (satratoxines) susceptibles de provoquer des irritations cutanées, une inflammation des muqueuses et des symptômes pseudo-grippaux [2] . La production de ces toxines dépend fortement du substrat et des conditions de croissance.
Infections (mycoses)
Les infections fongiques sont rares chez les personnes en bonne santé, mais représentent un risque potentiellement mortel pour les personnes immunodéprimées (par exemple, après une transplantation, une chimiothérapie ou en cas de SIDA). Le champignon Aspergillus fumigatus est particulièrement préoccupant, car il se développe de façon optimale à la température corporelle (37 °C) et peut infecter les poumons (aspergillose invasive) [3] . C’est pourquoi les moisissures sont classées en groupes de risque ; Aspergillus fumigatus, par exemple, appartient au groupe de risque 2 [3] .
4. Détection et mesure des moisissures
La moisissure n'est pas toujours immédiatement reconnaissable comme une tache noire. Souvent, elle se révèle d'abord par une odeur de moisi et de terre. Celle-ci provient de composés organiques volatils (COV) produits par le métabolisme fongique [2] .
Méthodes d'analyse
Pour déterminer l'étendue et le type de stress, il existe différentes méthodes professionnelles :
- Échantillons de matériaux : Prélèvement de fragments de papier peint ou de plâtre pour analyse en laboratoire. Cette méthode est considérée comme la plus sûre pour déterminer le type et la concentration des contaminants dans le matériau [2] .
- Test au ruban adhésif : un morceau de ruban adhésif transparent est appliqué sur la zone affectée et examiné au microscope. Cela permet de distinguer rapidement la moisissure de la saleté.
- Échantillonnage de l'air : Cette méthode consiste à prélever de l'air ambiant sur un milieu de culture. Cela permet de mesurer le niveau de contamination de l'air et de le comparer à celui de l'air extérieur. Une source intérieure est considérée comme probable si la concentration est significativement plus élevée à l'intérieur qu'à l'extérieur ou si des espèces présentes ne sont pas typiques de l'extérieur [2] .
- Mesure des COVM : L'analyse des gaz chimiques dans l'air peut fournir la preuve de moisissures cachées (par exemple derrière les revêtements muraux) [2] .
Conseil : Autotests à domicile
Pour une première évaluation, de simples plaques de sédimentation (milieu nutritif laissé à l'air libre) peuvent fournir une indication. Cependant, il convient de noter que cette méthode est considérée comme semi-quantitative et dépend fortement des mouvements d'air. Pour obtenir des résultats recevables légalement ou en cas de risques pour la santé, un échantillonnage actif de l'air doit toujours être effectué par des professionnels.
5. Aspects juridiques : Réduction de loyer pour cause de moisissures
La moisissure est l'un des points de litige les plus fréquents en droit locatif. La question est généralement la suivante : s'agit-il d'un défaut structurel (responsabilité du propriétaire) ou d'une insuffisance de ventilation (responsabilité du locataire) ? Les tribunaux statuent très différemment dans ces cas, souvent en se basant sur des avis d'experts.
La jurisprudence montre que des réductions de loyer importantes sont possibles :
- Réduction de 100 % : En cas de risques sanitaires importants (par exemple, spores toxiques) qui rendent l’utilisation de l’appartement impossible (AG Charlottenburg, 2007) [4] .
- Réduction de 80 % : En cas d’humidité importante dans le salon, la chambre et la cuisine avec une odeur de moisi (LG Berlin, 1991) [4] .
- Réduction de 50 % : Dans le cas d’une infestation de moisissures presque complète du salon, y compris l’air intérieur contaminé (LG Hambourg, 2008) [4] .
- Réduction de 10 à 20 % : En cas d’infestation à petite échelle ou de moisissure dans des pièces individuelles telles que la fenêtre de la salle de bain ou de la chambre (diverses appréciations) [4] .
Important : Si le locataire provoque la moisissure en séchant du linge dans l'appartement ou en ne ventilant pas correctement (malgré des fenêtres neuves et étanches), le droit à une réduction de loyer peut être perdu ou restreint (LG Hanovre, 1982) [4] .
Foire aux questions (FAQ)
Comment bien aérer pour éviter les moisissures ?
La méthode la plus efficace est la ventilation par chocs. Ouvrez grand toutes les fenêtres plusieurs fois par jour (3 à 4 fois) pendant 5 à 10 minutes. Cela permet de renouveler l'air intérieur humide et de le remplacer par de l'air extérieur plus sec, sans que les murs ne se refroidissent. La ventilation par inclinaison est contre-productive en hiver, car la zone autour du cadre de la fenêtre se refroidit et favorise le développement de moisissures.
Puis-je simplement peindre par-dessus la moisissure ?
Non. Peindre par-dessus la moisissure ne la tuera pas, et n'éliminera pas non plus sa cause (l'humidité). En réalité, la nouvelle peinture fournit souvent à la moisissure l'humidité et les nutriments nécessaires à sa prolifération rapide. Les matériaux affectés, comme le papier peint, doivent être retirés.
Toutes les moisissures sont-elles nocives pour la santé ?
Potentiellement, oui. Bien que tous les types ne produisent pas de toxines, presque tous peuvent déclencher des allergies ou irriter les voies respiratoires. D'un point de vue hygiénique, la prolifération de moisissures n'a pas sa place à l'intérieur des bâtiments [2] .
Quelle est la différence entre le mildiou et la moisissure ?
Les taches de mildiou sont généralement des décolorations jaunâtres ou brunâtres dues à l'humidité, souvent accompagnées d'une prolifération microbienne (bactéries ou champignons), mais sans le mycélium duveteux caractéristique des moisissures. Elles sont souvent le signe avant-coureur d'une infestation importante de moisissures.
Les produits anti-moisissures vendus en quincaillerie sont-ils efficaces ?
Les produits contenant du chlore ou du peroxyde d'hydrogène tuent les moisissures en surface et blanchissent les taches. Cependant, ils pénètrent rarement en profondeur dans le plâtre. De plus, ils n'éliminent pas la cause sous-jacente (l'humidité). Sans un séchage adéquat, les moisissures réapparaîtront.
Conclusion
La prolifération de moisissures dans une habitation résulte d'une interaction complexe de facteurs biologiques et physiques. L'équation est simple : nutriments + température + humidité = moisissures. Comme il est difficile de réduire la température et les niveaux de nutriments dans les espaces de vie au point d'empêcher leur développement, la maîtrise de l'humidité est essentielle. Qu'elle soit due à des défauts structurels (ponts thermiques) ou à une ventilation inadéquate, la moisissure doit être prise au sérieux et faire l'objet d'un traitement professionnel afin de prévenir des problèmes de santé à long terme et la dépréciation du bien immobilier.
Agissez dès les premiers signes : mesurez l’humidité, vérifiez les zones critiques et demandez l’aide d’un professionnel pour analyser les causes en cas d’infestations récurrentes.
Sources et références
- Association scientifique et technique pour la préservation des bâtiments et la conservation des monuments (WTA), Fiche d'information E-6-3 : Prévision informatique du risque de croissance des moisissures, 2023.
- Office régional de la santé du Bade-Wurtemberg, Moisissures dans les espaces intérieurs – détection, évaluation, gestion de la qualité, 2004.
- Comité sur les agents biologiques (ABAS), TRBA 460 : Classification des champignons en groupes de risque, 2016.
- Recueil de diverses décisions de justice concernant les défauts locatifs et la réduction de loyer en cas d'infestation de moisissures (AG Charlottenburg, LG Berlin, LG Hamburg, etc.), compilation tirée de « Défauts locatifs et réduction de loyer ».
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